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叶檀: 今年是最佳卖房年

点击量:   时间:2017-12-03 11:13:11

一则银行限贷消息,引发了国内资产市场的动荡 上周末有消息说,兴业银行开始停止房地产开发贷款此消息发布后,立刻在互联网上引起热烈反应由于近日人民币对美元汇率连续下跌,市场人士担心热钱可能外流,再加上近期多地有楼盘降价促销,一时间房地产即将崩盘的议论甚嚣尘上 议论归议论,而股票市场却做出了真实反应作为实体经济晴雨表,股价往往能够提前反映未来基本面走向,周一股市开盘,房地产与银行股就引领大盘下跌,并在收盘时录得较大跌幅 2月26日,中央银行和外管局对流动性和汇率问题作出表态,同日,五大国有银行和五家股份制银行分别在官方网站上发表声明,表示房地产贷款政策未变商业银行如此集体行动,显示此事非同小可《21世纪经济报道》说,兴业银行停贷引发的市场恐慌事件已获高层关注,在国务院要求下,银监会25日紧急向各银行摸底最新房地产融资政策 金融监管部门和商业银行罕见集体行动,此番动作显示“停贷”引发的混乱实际触到了中国经济痛处政府引导金融机构“维稳”,反映出政府对债务危机和银行危机的担忧 中国房地产市场具有特殊性,表面看是供求决定价格,但政府实际控制土地供给,再加上税收引导和货币调节,房价的运行趋势一直由政府调控但目前情况是,真实消费需求透支,房价与收入比奇高,如果没有投资需求支撑,房价应很快进入长周期调整 除了土地供给维持“饥饿营销”方式外,另外影响住房供求的两个重要因素开始引导房地产预期转向,一是货币供给,二是房地产税 先说货币供给货币超发是维持房地产需求旺盛和价格走高的关键因素继续原来货币政策已不可能,因为继续保持较高速度货币供给,实际在积累更多泡沫破裂风险,政府无意继续培育危机同时货币供给过量必然引发通货膨胀,在实体经济受压,要素价格走高条件下,企业也无力继续提高劳动力价格企业若不想增加成本,或可能减少用工人数,或维持工资低速增长如果工资收入持续低于物价涨幅,必然引发社会危机 政府考虑到经济和社会长久稳定,必须放弃依靠货币超发维持经济繁荣的政策思路 再说税收房地产相关税收已经成为政府主要收入来源,再加上土地拍卖收入,与房地产有关的收入占地方政府全口径收入四成左右,房地产实际成为政府财政主要来源但由于土地供给有限,“土地财政”不可持续,财税改革势在必行财税改革的重要一项内容是开征房地产税开征房地产税的实际目的有二,一是建立稳定税源,二是平衡社会财富 房地产税需要立法程序,土地产权也存争议,但在立法过程中,土地所有权问题或可以得出合理解决办法不管立法如何困难,房地产税都势在必行,虽然短期推出可能性不存在,但已经对市场预期产生了影响 货币政策向中性回归,房地产税即将启动立法程序,预示持有房产的成本会增加,而升值空间有限在这种预期下,投资性需求必然下降如果二手房市场供应放量,房价均衡点一定下移 银行作为商业主体,控制房贷风险是自然的,但目前市场平衡已经脆弱,任何风吹草动都可能引发预想不到后果由于2014年地方债还债比例最高,达22%,且近四成债务靠土地收入偿还,因而维持房价稳定是政府无可奈何的选择 在这种情况下,无论中央政府还是地方政府,都希望房价稳定,以维持地价稳定,从而顺利度过债务风险期不久前国土部提出控制城市发展边界的看法,实际也有控制土地供给,进而维持地价的意图 如此看,政府与市场博弈进入了一个新阶段,即政府意识到房价调整不可避免,为避免引爆危机,政府会尽可能延缓拐点出现时间,或者减缓房价下跌速率这次银行集体行动,就是政府想法的体现房地产税立法至少也需要两年时间,也是要为地方政府还债争取时间 房价立刻崩盘不可能,但今年应是房价筑顶的一年,